铁岭新城2019年半年度董事会经营评述

铁岭新城2019年半年度董事会经营评述

铁岭新城(000809)2019年半年度董事会经营评述内容如下:一、概述(一)公司面对的市场环境及经营情况2019年《国务院政府工作报告》对房地产市场发展进行更清晰的定位,首次强调将"市场体系"和"保障体系"并列,要求"市场的归市场,保障的归保障","房住不炒"成为主旋律。 8月份召开的政治局会议明确,房地产"紧调控"基调不会改变,要构建房地产宏观调控的长效机制。

公司主营业务土地一级开发作为房地产的上游行业,受宏观政策影响较大,从资金端上,金融机构对房地产企业持续降杠杆,公司融资渠道严重受限;从客户端上,下游房地产企业拿地更是非常谨慎。 受宏观政策影响,公司发展形势十分严峻,困难与挑战无处不在。

2019年上半年,在公司董事会及管理层的带领下,公司克服重重困难,各项工作有序推进,并取得了一定的进展,上半年实现土地挂牌,万达广场项目正式落地,贸易公司业务取得进展,到期和回售公司债如期兑付,公司规范稳定运行。 截至报告期末,公司总资产579,万元,归属于上市公司股东的净资产315,万元。

报告期内,公司开发整理土地挂牌亩,于7月10日成交,挂牌土地出让金已于7月份拨付公司,并已计入7月份营业收入。 报告期内,公司实现营业收入1,万元,归属于上市公司股东的净利润为-4,万元。

(二)公司的主要经营模式1、主要经营模式和经营业态报告期内公司所从事的主要业务为土地一级开发、城市运营及物资批发和零售。

在土地一级开发业务方面,公司受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托,对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的土地,组织实施拆迁、补偿安置和市政基础设施建设,做到"九通一平"、使该等土地达到可出让条件,经国土部门验收后由铁岭市土地储备中心统一划拨或出让,公司按照与铁岭市政府签订的《土地一级开发合作协议》之约定享有土地划拨费用和土地出让收益;在城市运营业务方面,公司通过招拍挂程序获得铁岭市新城区相关公用事业特许经营权后,经营铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营、广告传媒业务;在物资批发和零售业务方面,公司主要从事取暖煤炭经销业务。 报告期内公司所从事的土地一级开发和城市运营业务以及相应的经营模式未发生重大变化,物资批发和零售业务为本报告期新开展业务。 2、市场地位和竞争优势公司是铁岭市新城区唯一一家土地一级开发和城市综合运营商,同时除铁岭市新城区外,如果铁岭市其他地块选择土地一级开发商,在同等条件下,铁岭市政府承诺将优先选择公司。

(三)公司规划平整土地面积及收入分成比例1、公司规划平整土地面积公司土地一级开发项目地处辽宁省铁岭市新城区,公司主要负责新城区22平方公里规划范围内的土地一级开发,规划土地面积33,598亩。

截至目前公司已完成平方公里土地开发整理,基本实现"九通一平",达到可出让条件,累计平整土地面积27,444亩。 报告期内公司未进行土地开发整理。 2、收入分成模式公司与政府约定的收入分成比例为土地使用权出让金扣除农业发展基金、国有土地收益基金、土地规费和土地出让金(土地出让金按照5000元/亩计算,当铁岭新城的土地使用权出让金历年累计平均超出45万元/亩,从超出45万元/亩后的下一年度,对土地使用权出让金超出45万元/亩的,另需按超出45万元/亩部分的百分之三十五加收土地出让金)后全部归公司所有。 (四)报告期土地开发收入和相关款项回收情况报告期内,公司未实现土地出让收入,收回土地出让金1,万元、配套费万元。 (五)公司的房地产出租情况报告期内,公司将其名下的写字楼、门市等房屋对外出租,共计获得租赁收益万元。 (六)报告期末公司融资情况报告期末公司融资金额为226,650万元,其中:银行贷款期末余额为164,815万元,占融资额的%,包括一年期贷款79,500万元(其中39,500万元为每年借新还旧贷款)、二年期贷款4,990万元,三年期贷款46,000万元、五年期贷款14,200万元、八年期贷款20,125万元;公司债57,000万元,占融资额的%,期限5年,3+2模式;企业借款4,835万元,占融资额的%。 (七)公司下半年经营计划下半年,公司将认清形势,攻坚克难,全力推进土地挂牌出让,有效化解债务风险,进一步拓展贸易公司业务,寻求公司多元化发展,在稳定运行中求发展,在发展中求突破,下半年具体工作计划如下:1、努力提高主营业务收入。

进一步加大土地招商推介力度,将土地营销出让工作作为公司重点工作,加大第三产业类和城市综合体项目引进力度,推进土地挂牌出让,全面提高主营业务收入,提升公司业绩。 2、全力化解债务风险。

公司将多方面拓展融资渠道、积极筹措资金,确保按时偿还债务,全力化解债务风险,保证公司稳定运行,维护铁岭地区乃至辽宁省金融生态环境和信用环境。 3、推进公司多元化发展。

公司将积极寻求业务突破,增强自身造血功能,改善业务结构,加快发展步伐,逐步扭转主营业务单一的运营模式,实现多元化经营和可持续发展。

二、公司面临的风险和应对措施1、政策风险。

政策风险集中体现在公司受宏观经济政策、土地政策、房地产相关政策的影响较大。 未来房地产宏观调控不会松动,公司将依据政策导向不断优化业务发展方向。

2、市场风险。

公司所处的三四线城市房地产市场存在供大于求的风险。

公司将随市场变化步伐调整业务方向及规模,优化经营策略,减小相关市场风险。 3、财务风险。 在调控政策影响下,公司的融资渠道受到一定限制,融资成本较高。 基于诸多因素可能发生财务风险事件,需避免流动性风险,信用风险的发生。

公司将积极拓宽融资渠道,同时加快资金回笼速度,以应对风险。

三、核心竞争力分析报告期内,公司核心竞争力未发生重要变化,主要如下:1、土地储备丰厚公司是具体负责铁岭新城区22平方公里土地一级开发以及铁岭新城城市基础设施建设的主体。 截至本报告期末,公司已开发整理土地平方公里,基本实现"九通一平",达到可出让条件,公司已开发整理完成的土地未来将为公司带来可观的收入。

土地的稀缺及不可再生的特性,必然会有较大的升值空间。 2、较高的行业壁垒公司系铁岭市新城区唯一一家土地一级开发商,对铁岭新城区22平方公里的土地独家开发运营,同时公司拥有铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营及广告传媒特许经营权,具有较高的行业壁垒。 3、业务模式创新公司的运营模式为"政府主导、市场化运作",不可复制。 既有政府的大力支持,又有广阔的市场空间。

4、人才储备丰富在十余年的时间里,公司在土地一级开发领域培养了一批业务精通、技术过硬、经验丰富的人才,为公司未来的发展提供丰富的人力资源储备。 关注同花顺财经(ths518),获取更多机会。